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2 de Julho de 2022

Apelação do Locador em Ação de Despejo c/c Cobrança

Apelação do Locador/Inquilino

Dr Rogger Carvalho Reis, Advogado
há 3 meses
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EXCELENTÍSSIMO SENHOR DOUTOR JUIZ DE DIREITO DA 1ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE VILA VELHA - ES

PRIORIDADE - IDOSO - 63 ANOS EM 2022.

PROCESSO Nº

J E OUTROS, já qualificados, por meio do seu advogado que a esta subscreve, vem, respeitosamente e tempestivamente, diante de Vossa Excelência, apresentar a presente:

APELAÇÃO

Nos Autos da AÇÃO DE DESPEJO CUMULADA COM COBRANÇA, RESCISÃO CONTRATUAL INDENIZAÇÃO POR DANOS MORAIS E PERDAS E DANOS COM TUTELA ANTECIPADA, proposta por XXXXXXX, também qualificado, pelo que requer, sejam as razões do recurso recebidas e remetidas para o Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Espírito Santo, oportunizando ao AUTOR APELADO prazo para Contrarrazões.

O recurso deve ser recebido com efeitos devolutivo e suspensivo, conforme preceitua o artigo 1012 do CPC. Ressalta-se que o respectivo preparo, inclusive porte de remessa e de retorno, foram recolhidos, conforme guia anexa, nos termos do art. 1.007 do CPC.

Termos em que pede e espera deferimento

Vitória/ES, em 23 de março de 2022.

Dr. Rogger Carvalho Reis

OAB/ES 20.672

ORIGEM: 1ª VARA CÍVEL DA COMARCA DE VILA VELHA - ES

PROCESSO: Nº XXX

APELANTE: XXXX

APELADO: XXXX

EGRÉGIO TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DO ESPÍRITO SANTO

Colenda Câmara Cível

Ínclitos Desembargadores

Ilustre Relator

DAS RAZÕES DO RECURSO

  1. PRELIMINAR - DA NULIDADE E CASSAÇÃO DA SENTENÇA POR CERCEAMENTO DE DEFESA

A decisão saneadora de fls. 103/105 determinou a designação de audiência de instrução para colher o depoimento pessoal do Autor Apelado sob pena de confissão, prova que foi solicitada e deferida em favor do APELANTE ora REQUERIDO naquela ocasião.

Entretanto, o APELADO não compareceu às duas audiências que foram realizadas conforme atas juntadas às fls. 109 e 113.

O depoimento pessoal do APELADO seria prova fundamental para o julgamento correto da questão, uma vez que constam nos autos provas de 12 meses de pagamentos efetuados pelos APELANTES, através de depósitos ao longo de setembro de 2013 até outubro de 2014, conforme fls. 69/85 que justificaria a existência de um contrato verbal de locação prévio.

Por outro lado, a ausência injustificada do autor nas audiências dá causa à nulidade da sentença, uma vez que não foi aplicada a pena de confissão contra o AUTOR, nem foi oportunizada a produção de prova para o REQUERIDO.

Um dos tópicos do mérito desta ação é demonstrar que as partes já possuíam um contrato verbal anterior a outubro de 2014. Logo, como os REQUERIDOS viviam há pelo menos 12 meses na mesma unidade imobiliária, o contrato escrito que sucedeu o contrato verbal não levou em conta os índices oficiais de reajuste, que evidentemente trouxe um desequilíbrio para as partes. (Tese abordada em tópico específico)

A confissão ficta do AUTOR seria prova cabal das alegações do REQUERIDO, pois a defesa do APELANTE demonstrou nos autos que houve 12 meses de pagamentos em favor do AUTOR APELADO, este por sua vez não impugnou os comprovantes apresentados, nem em réplica nem em memoriais, e também não impugnou a existência de um contrato verbal anterior ao contrato escrito, e ainda assim o MM juiz não valorou as provas adequadamente, nem aplicou a pena de confissão do AUTOR, nem oportunizou outra audiência para colher seu depoimento pessoal do APELADO.

Por tanto, o ônus da prova recaia sobre o APELADO, porém não foi aplicado pelo Magistrado, e cabia ao AUTOR provar que os REQUERIDOS não teriam residido no imóvel nos 12 meses anteriores a outubro de 2014, já que os APELANTES comprovam depósitos nesse período.

Ressalto que se os pagamentos feitos de forma espaçada relativos a outubro de 2014 até fevereiro de 2015 foram aceitos e valorados pelo Magistrado, bem como foram considerados na fundamentação da sentença para julgar apenas PARCIALMENTE PROCEDENTE A DEMANDA, e reduzir o valor da cobrança; logo, os pagamento apresentados de setembro de 2013 até outubro de 2014 também devem ser valorados da mesma forma. (mesma prova, mesmo peso/medida no julgamento)

O MM. JUIZ disse assim na sentença: (...) (nem mesmo os comprovantes de pagamento juntados pelo requerido, visto que que indicam valores e datas de pagamento aleatórios) (...)

Afinal, conforme páginas 69 e seguintes, o APELANTE vinha depositando valores na conta do APELADO, sendo que o comprovante mais antigo dessa listagem data de 17/09/2013, às fls. 74. e vem preenchendo diversos depósitos por mês até outubro de 2014.

Então se os comprovantes de Fls. 56 a 68 serviram para confirmar os pagamentos havidos entre outubro de 2014 a fevereiro de 2015, então, os demais apresentados na sequência de fls 69 a 85 também têm o mesmo peso como prova e devem servir para comprovar os pagamento ocorridos em favor do APELADO nesse entre setembro de 2013 a outubro de 2014.

Código Civil: Art. 308. O pagamento deve ser feito ao credor ou a quem de direito o represente, sob pena de só valer depois de por ele ratificado, ou tanto quanto reverter em seu proveito.

Persistirá o ERRO IN PROCEDENDO, que JUSTIFICA A CASSAÇÃO DA SENTENÇA, caso Vossa Excelência entenda que não se aplica a pena de confissão ficta sobre o APELADO, para reconhecer a existência de contrato verbal de locação, anterior ao contrato escrito, que foi vigente entre setembro de 2013 até outubro de 2014..

Em sentença o Douto juízo a quo afirma que: “Nesse momento, registro que, não obstante os requeridos aleguem que o valor pago a título de aluguel - ou seja, R$ 2.700,00 - é abusivo e representa aumento de 150% do aluguel ajustado anteriormente a 2015, não é possível atribuir-lhes razão. Isso porque, além de não haver cópia do contrato supostamente firmado em 2012 ou qualquer outro elemento capaz de demonstrar com exatidão o valor do aluguel anterior (...)” (grifei)

Está equivocado o MM Juiz a quo, pois obviamente que ninguém trás em juízo cópia de um contrato verbal. Por tanto, a ausência do documento físico não pode ser fundamento para o desentendimento do magistrado, afinal restam comprovados pagamento anexo.

Os REQUERIDOS trouxeram aos autos 12 meses de comprovantes de pagamento de setembro de 2013 a outubro de 2014, logo, a presunção de que existiu o referido contrato é consubstanciada pelos comprovantes e pela confissão ficta do APELADO.

Sendo assim, é necessário que o Egrégio Tribunal, RESOLVA ALTERNATIVAMENTE, aplique a confissão ficta, ou determine a nulidade da sentença por cerceamento de defesa provocado pelo AUTOR em vista da sua ausência injustificada em audiências designadas especificamente para colher seu depoimento pessoal sob pena de confissão; Por tanto, se o Tribunal não entender pela CONFISSÃO FICTA, será então caso de cerceamento da defesa e violação do devido processo legal, uma vez que quando se ausenta de prestar depoimento pessoal o AUTOR inibe a possibilidade de produção da prova em audiência.

DIREITO PROCESSUAL CIVIL. APELAÇÃO. PEDIDO DE INVERSÃO DO ÔNUS DA PROVA. AUSÊNCIA DE ANÁLISE NA FASE INSTRUTÓRIA. ERROR IN PROCEDENDO. NULIDADE. CERCEAMENTO DE DEFESA. SENTENÇA CASSADA. 1. Trata-se de apelação interposta contra a sentença que julgou improcedentes os pedidos de anulação dos contratos objetos dos autos e de indenização por danos morais e materiais. 2. A ausência de apreciação do pedido de inversão do ônus da prova no momento oportuno configura error in procedendo capaz de acarretar nulidade do julgamento por cerceamento de defesa. 3. Apelo provido. Sentença cassada. (TJ-DF 07219964320208070001 DF 0721996-43.2020.8.07.0001, Relator: SANDOVAL OLIVEIRA, Data de Julgamento: 26/01/2022, 2ª Turma Cível, Data de Publicação: Publicado no DJE : 02/02/2022 . Pág.: Sem Página Cadastrada.)

AGRAVO INTERNO NO AGRAVO EM RECURSO ESPECIAL. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO. CONTRATO DE LOCAÇÃO VERBAL. JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE. IMPROCEDÊNCIA POR FALTA DE PROVA DA EXISTÊNCIA DO CONTRATO DE LOCAÇÃO. NECESSIDADE DE PROVA ORAL. CERCEAMENTO DE DEFESA RECONHECIDO PELO TRIBUNAL DE ORIGEM. DECISÃO MANTIDA. AGRAVO INTERNO DESPROVIDO. 1. Consoante jurisprudência desta Corte Superior, há cerceamento de defesa quando o magistrado profere julgamento antecipado da lide, contrário ao interesse da parte, com fundamento na ausência de prova de suas alegações. 2. No caso, o Tribunal de origem reconheceu o cerceamento de defesa, entendendo necessária a abertura da fase instrutória, com a realização de prova oral, a fim de averiguar a existência do contrato de locação verbal. 3. A reforma do acórdão recorrido, quanto à suficiência da prova documental e à ocorrência de confissão dos réus acerca da existência de locação verbal, demandaria o revolvimento do suporte fático-probatório dos autos, o que é inviável no âmbito estreito do recurso especial, a teor do disposto na Súmula 7/STJ. 4. Anulada a sentença, em razão da ocorrência de cerceamento de defesa, não é possível avançar, no momento, no exame dos elementos de convicção que serão oportunamente submetidos ao magistrado.5. Agravo interno a que se nega provimento. (AgInt no AREsp 1396378/SP, de minha Relatoria, QUARTA TURMA, julgado em 21/05/2019, DJe 05/06/2019)

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO DE COBRANÇA. CONTRATO VERBAL DE EMPREITADA. PROLAÇÃO DE SENTENÇA DE PROCEDÊNCIA DO PEDIDO DO AUTOR, LASTREADA NOS EFEITOS DE CONFISSÃO FICTA, ANTE A AUSÊNCIA DO RÉU À AUDIÊNCIA DE INSTRUÇÃO E JULGAMENTO PARA PRESTAR DEPOIMENTO PESSOAL. INEXISTÊNCIA DE APRECIAÇÃO DO PEDIDO DE REALIZAÇÃO DE PROVA PERICIAL, A QUAL SE REVELA NECESSÁRIA NA ESPÉCIE. REDESIGNAÇÃO DE AUDIÊNCIA SEM QUE TENHA HAVIDO A NECESSÁRIA INTIMAÇÃO PESSOAL, NA FORMA DO ART. 385, § 1º, CPC. CERCEAMENTO DE DEFESA CARACTERIZADO. RECURSO PROVIDO. (TJPR - 11ª C. Cível - 0022435-56.2014.8.16.0001 - Curitiba - Rel.: Juiz Everton Luiz Penter Correa - J. 03.12.2019 (TJ-PR - APL: 00224355620148160001 PR 0022435-56.2014.8.16.0001 (Acórdão), Relator: Juiz Everton Luiz Penter Correa, Data de Julgamento: 03/12/2019, 11ª Câmara Cível, Data de Publicação: 03/12/2019)

RECURSO ORDINÁRIO DA RECLAMADA. NULIDADE DA SENTENÇA. AUSÊNCIA DE NOTIFICAÇÃO PESSOAL PARA PRESTAR DEPOIMENTO PESSOAL. CERCEAMENTO DE DEFESA. CONFIGURAÇÃO. Ocorrendo flagrante prejuízo à parte reclamada, em razão da ausência de intimação pessoal para comparecimento à audiência, em que seria colhido seu depoimento pessoal e produzidas as demais provas, resta configurado cerceamento de defesa, já que não foi observado o regramento do art. 385, § 1º, do CPC. O Código de Ritos impõe a necessidade de notificação pessoal da parte que irá prestar depoimento, para que fique, pessoalmente, ciente das cominações de sua ausência. Apelo provido, para afastar a pena de confissão ficta aplicada à empresa, declarando a nulidade da sentença e, consequentemente, determinar o retorno dos autos à origem para reabertura da instrução processual, desta feita, com intimação pessoal das partes, sem prejuízo da notificação de seus respectivos advogados, para, após, prolatar-se novo julgamento. Preliminar de cerceamento de defesa acolhida. Recurso conhecido e provido.

(TRT-7 - RO: 00015759420185070033, Relator: DURVAL CÉSAR DE VASCONCELOS MAIA, Data de Julgamento: 25/09/2020, 1ª Turma, Data de Publicação: 25/09/2020)

DESIGNAÇÃO DE AUDIÊNCIA DE INSTRUÇÃO. FALTA DE INTIMAÇÃO PESSOAL DA RECLAMADA. APLICAÇÃO DOS EFEITOS DA CONFISSÃO FICTA. NULIDADE DA SENTENÇA POR CERCEAMENTO DO DIREITO DE DEFESA. A pena de confissão quanto à matéria fática somente pode ser atribuída à parte que for intimada a depor, com aquela cominação, e deixar de comparecer à audiência de instrução. Não tendo a Reclamada sido regularmente intimada da designação da audiência de instrução, impõe-se a declaração de nulidade da sentença pela qual foram aplicados em seu desfavor os efeitos da confissão ficta. Isso porque restou caracterizado o cerceamento do direito de defesa, devendo os autos retornarem à Vara do Trabalho de origem, para a realização de nova audiência de instrução, com as cautelas de praxe, a fim de que novo julgamento seja proferido como entender de direito. (TRT18, ROT - 0010203-65.2021.5.18.0161, Rel. ELVECIO MOURA DOS SANTOS, 3ª TURMA, 08/02/2022)

(TRT-18 - ROT: 00102036520215180161 GO 0010203-65.2021.5.18.0161, Relator: ELVECIO MOURA DOS SANTOS, Data de Julgamento: 08/02/2022, 3ª TURMA)

O Autor não merece credibilidade ou mesmo o benefício da dúvida, pois ingressou com esta ação promovendo falsas alegações, e não está de boa-fé, como se demonstrará adiante.

  1. Da Cobrança Indevida e da Litigância de Má-Fé do Apelado:

O REQUERENTE ora APELADO ingressou com Ação de Despejo em epígrafe, alegando que os Apelantes deviam R$ 10.000,00 (dez mil reais) de aluguéis em atraso, porém, com a oportuna instrução do processo verificou-se que por meio de provas documentais nos autos, fls. 57/68, constatou-se diversos recibos de pagamento em favor do Apelado. Dessarte, conforme Sentença de Fls. 155/158 ficou devidamente reconhecida a existência dos pagamentos, e assim a dívida original foi reduzida para R$ 1.690,00 (um mil seiscentos e noventa reais).

O erro do APELADO reside na cobrança indevida, pois inicialmente o APELADO afirmou às fls. 03 que quando do ingresso desta ação em 26/02/2015, ele só teria recebido R$ 800,00 (oitocentos) reais referente a todos os débitos devidos pelos APELANTES, desde o início do contrato em 18/10/2014, até o seu rompimento a pedido do APELADO em fevereiro de 2015.

Nesse sentido, restou comprovado nos autos que as alegações do APELADO eram falsas, pois somados os recibos de fls. 57 a 68, sendo o último deles datado de 14 de fevereiro de 2015, demonstram que boa parte da dívida já não existia quando do ajuizamento desta Ação em 26 de fevereiro de 2015.

Logo, é inerente ao correto julgamento considerar que o APELADO ingressou com uma ação judicial e realizou cobrança indevida e excessiva de R$ 8.310,00 (oito mil trezentos e dez reais). Importante ressaltar que o APELADO ora credor tinha total conhecimento dos valores que recebia em sua conta, e que seu comportamento traduz a tentativa de enriquecimento ilícito, utilizando do aparelho estatal e do poder judiciário, com a intenção de ter proveito econômico sobre o valor que sabia não ser devido, antes do ajuizamento da ação de despejo cumulada com cobrança.

Nesse sentido, o APELADO deve ser condenado na multa por má-fé processual, mencionada nos memoriais de fls. 130/131. Porém, neste ponto é totalmente omissa a sentença, que não enfrentou a matéria do pleito de má-fé, nem impingiu ao apelado a correta sanção contra sua conduta, tipificada no Art. 940 e seguintes do Código Civil.

Assim determina a Legislação aplicável:

Código Civil

Art. 940. Aquele que demandar por dívida já paga, no todo ou em parte, sem ressalvar as quantias recebidas ou pedir mais do que for devido, ficará obrigado a pagar ao devedor, no primeiro caso, o dobro do que houver cobrado e, no segundo, o equivalente do que dele exigir, salvo se houver prescrição.

Art. 941. As penas previstas nos arts. 939 e 940 não se aplicarão quando o autor desistir da ação antes de contestada a lide, salvo ao réu o direito de haver indenização por algum prejuízo que prove ter sofrido.

Art. 942. Os bens do responsável pela ofensa ou violação do direito de outrem ficam sujeitos à reparação do dano causado; e, se a ofensa tiver mais de um autor, todos responderão solidariamente pela reparação.

Notadamente que é aplicável ao caso a pena prevista no Art. 940 do CC em face do APELADO, uma vez que ele demandou judicialmente por dívida já paga, devendo ser expressamente condenado ao pagamento do dobro do valor cobrado indevidamente, sendo que o valor cobrado indevidamente, é de R$ 8.310,00 (oito mil trezentos e dez reais), logo o dobro perfaz a soma de R$ 16.620,00 (dezesseis mil seiscentos e vinte reais), que deverá ser pago em favor deste APELANTE, com juros e correção desde a citação.

Requer uma revisão desse aspecto da sentença, que neste ponto é omissa diante do expresso comando da Lei acima referida, para fazer constar no dispositivo do título judicial a condenação do APELADO no pagamento de R$ 16.620,00 (dezesseis mil seiscentos e vinte reais), e sanar a omissão do argumento ventilado pela defesa dos APELANTES de que houve cobrança indevida, bem como, houve litigância de má-fé por parte do Apelado, que deve ser corretamente sancionado, ao pagamento mínimo de 5% de multa por litigância de má-fé.

Não obstante, vale ressaltar o Art. 80 do CPC:

Art. 80. Considera-se litigante de má-fé aquele que:

I - deduzir pretensão ou defesa contra texto expresso de lei ou fato incontroverso;

II - alterar a verdade dos fatos;

III - usar do processo para conseguir objetivo ilegal;

Bem como pela respectiva conduta, segue a sanção aplicável no Art. 81 do CPC:

Art. 81. De ofício ou a requerimento, o juiz condenará o litigante de má-fé a pagar multa, que deverá ser superior a um por cento e inferior a dez por cento do valor corrigido da causa, a indenizar a parte contrária pelos prejuízos que esta sofreu e a arcar com os honorários advocatícios e com todas as despesas que efetuou.

Os atos do AUTOR APELADO se amolda ao Art. 80 inciso I, II e III, pois pleiteou pedido vedado pela Lei de Locação, 1ª parte do “Art. 4o Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado”. Alegando falsamente infrações do contrato e com base em falsas alegações requereu créditos excessivos, sem revelar o valor real que já havia recebido, antes do ajuizamento da ação, e mesmo assim propôs demanda com falsos fundamentos, além de tentar obter o enriquecimento ilícito e multas indevidas.

  1. Da inexistência de SUBLOCAÇÃO entre partes casadas e extinção da multa.

Ademais, foi julgado procedente o pedido do APELADO sobre a tese de infração do contrato por sublocação do imóvel por parte do XX para XX gerando a condenação ao pagamento da multa prevista na cláusula 14 do contrato, no valor de 3 vezes o aluguel vigente à época da infração.

A R. Sentença do juízo a quo deve ser reformada neste ponto, uma vez que não assiste razão no julgamento, pois não existe sublocação no caso em concreto. Na realidade, os APELANTES, XX e XX são oficialmente casados, desde 14 de maio de 1993, conforme certidão de casamento anexa.

Vossa Excelência, tem a prova da união deste casal, que constituiu uma PJ na categoria de micro empresa apenas para trabalhar formalmente, emitir nota e pagar seus impostos. Logo, o casal deu finalidade residencial ao imóvel alugado. Não obstante, o trabalho em questão que era realizado no interior do imóvel era meramente administrativo, ou seja, a XXX recebia as ligações de clientes em casa e agendava o serviço de DEDETIZAÇÃO para ser realizado nos locais específicos indicados pelos clientes.

Logo, inexiste sublocação da área para nenhuma atividade fim da referida empresa. Outrossim, inexiste sublocação de pessoa física para pessoa jurídica, quando as partes estão unidas pelo elo do casamento, e a constituição da referida empresa é mera formalidade, não existem outros empregados, e nenhum tipo de serviço é prestado dentro daquela unidade residencial. Todos os serviços prestados pelos APELANTES são externos, de dedetização de alguma área indicada pelos clientes.

Conforme documentos de fls. 52/55, a PJ tem como nome fantasia XXX, como única integrante do quadro social a XX e como único funcionário o XX com quem ela é casada, conforme certidão anexa.

O erro in judicando reside pois o Juiz deve-se apurar a verdade real, Vale dizer, inclusive, que a decisão saneadora de fls. 104 e 104 verso, aponta para uma análise específica : A) se houve descumprimento contratual no tocante a sublocação do imóvel do 1º requerido para o 2º requerido; e B) se era de conhecimento do autor na época da contratação que o imóvel era usado para residência do casal e também como endereço para 2º Requerido.

Ressalta-se que o ônus de prova recaiu sobre o APELADO uma vez não compareceu para a audiência onde foi deferido seu depoimento pessoal como prova, sob pena de confissão.

A jurisprudência confirma que não existe sublocação em relação a casais:

APELAÇÃO CÍVEL. AÇÃO RENOVATÓRIA DE LOCAÇÃO DE BEM IMÓVEL COMERCIAL. LEGITIMIDADE ATIVA DO AUTOR CARACTERIZADA. DIREITO À RENOVATÓRIA POR PREENCHIMENTO DOS REQUISITOS LEGAIS. VALOR DO ALUGUEL ARBITRADO EM CONFORMIDADE COM O VALOR MÉDIO DE MERCADO. SENTENÇA MANTIDA. 1. Legitimidade. O autor é signatário do contrato de locação comercial objeto da demanda. O fato de a pessoa jurídica responsável por explorar a atividade econômica ter como única sócia o cônjuge do autor, não caracteriza sublocação. 2. Direito à renovação do contrato. O autor preenche todos os requisitos previstos no art. 51 da Lei 8.245/1991, razão pela qual faz jus à renovação do contrato. 3. Valor do aluguel. Por ausência de prova técnica, o valor médio de R$ 5.000,00 foi fixado a título de aluguel pelo juízo a quo, nos termos do art. 72, § 5º, da Lei 8.245/1991. NEGATIVA DE PROVIMENTO AO RECURSO.

(TJ-RJ - APL: 00008792120158190052, Relator: Des (a). MÔNICA DE FARIA SARDAS, Data de Julgamento: 12/08/2021, VIGÉSIMA SEGUNDA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 13/08/2021)

Ressalta-se o seguinte trecho: “ O fato de a pessoa jurídica responsável por explorar a atividade econômica ter como única sócia o cônjuge do autor, não caracteriza sublocação.”

Dessarte, seja a certidão de casamento das partes recebida para análise de mérito, e com efeito, reverta a tese dominante na sentença, e firme a tese já recorrente em Tribunais, de que: “ O fato de a pessoa jurídica responsável por explorar a atividade econômica ter como única sócia o cônjuge do autor, não caracteriza sublocação.”

Como efeito cascata, será necessária reformar a sentença quanto à procedência do pedido de pagamento de multa da cláusula 14 do contrato, no valor de três aluguéis devidos à época da infração, uma vez que conforme provado em anexo pela certidão de casamento das partes, não existe sublocação, logo, inexiste infração ou mesmo punição a cumprir.

Por tanto, se faz necessária a reforma da sentença para declarar a improcedência do pedido de pagamento de multa de três aluguéis, pois o contrato não foi violado nem infringido pelos APELANTES sob o fundamento da sublocação.

  1. Da Rescisão Antecipada do Contrato de Locação por parte do APELADO e da multa cabível:

No entanto, é salutar esclarecer que o contrato foi violado e rescindido antecipadamente pelo Senhorio, e que o Apelado deveria ser condenado ao pagamento de três vezes o valor do aluguel em benefício dos APELANTES, a título de multa pela infração à Lei de Locação, conforme abaixo transcrito:

Art. 4o Durante o prazo estipulado para a duração do contrato, não poderá o locador reaver o imóvel alugado. Com exceção ao que estipula o § 2o do art. 54-A, o locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada. (Redação dada pela Lei nº 12.744, de 2012)

EMENTA: APELAÇÃO. LOCAÇÃO. DESCUMPRIMENTO DE OBRIGAÇÕES CONTRATUAIS PELO LOCADOR. RESCISÃO ANTECIPADA. PAGAMENTO DE MULTA PELO LOCADOR. ENTREGA DO IMÓVEL. CONDIÇÕES DIVERSAS DO RECEBIMENTO. LOCATÁRIO RESPONSÁVEL PELOS REPAROS. LOCAÇÃO ESTENDIDA PELO PRAZO NECESSÁRIO AO IMPLEMENTO DOS CONSERTOS. O locador que deixar de garantir o uso pleno do imóvel ao locatário, caso ocorra a rescisão do contrato por esta razão, deve solver o valor da multa pela rescisão antecipada do contrato. O locatário ao devolver o imóvel deve entregá-lo em condição equivalente ao do laudo de vistoria, se não o faz, responde pelos reparos necessários para tanto, bem como pelo prazo necessário para a realização destes, implicando na extensão da locação até que sejam ultimados, apesar da prévia entrega das chaves. (TJ-MG - AC: 10000200693638001 MG, Relator: Amauri Pinto Ferreira, Data de Julgamento: 16/06/0020, Data de Publicação: 19/06/2020)

O débito real existente por parte do APELANTE até 15 de fevereiro de 2015, nos dias que antecederam o ajuizamento da ação em tela, eram somente R$ 1.690,00 reais de aluguel, e R$ 259,64 relativos a taxa de energia e água.

Ou seja, o débito pequeno inferior a taxa de 1 aluguel inteiro, que tal débito não implica em inadimplência do APELANTE, e simbolizava um mero atraso inferior a 30 dias, que tais débitos seriam acertados, pois, conforme se comprovou, o APELANTE sempre deu quitação a suas dívidas, e os débitos são contemporâneos a fevereiro de 2015, mesma ocasião em que os APELANTES tiveram que deixar o imóvel a pedido do Senhorio Apelado.

Além disso, NÃO EXISTE NOS AUTOS PROVAS DE NENHUMA NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL, nem mesmo por whatsapp, nenhum tipo de cobrança administrativa prévia, e nenhum comprovante de despesas para realização da cobrança em atraso, logo o APELADO não se desemcumbiu de comprovar a mora dos APELANTES. Especialmente sob o ponto de vista em que a maior parte da cobrança do AUTOR decaiu, pois havia sido paga em data anterior ao ingresso desta ação.

Código Civil: Art. 396. Não havendo fato ou omissão imputável ao devedor, não incorre este em mora.

Logo, considera-se indevida a denúncia vazia e a rescisão por parte do APELADO, que solicitou o rompimento do contrato e determinou que os APELANTES deixassem o imóvel. Uma vez que o mero atraso de valores inferior a 1 aluguel não encontra cláusula contratual motivada para a rescisão do mesmo.

APELAÇÃO. LOCAÇÃO DE IMÓVEL NÃO RESIDENCIAL. AÇÃO DE DESPEJO POR FALTA DE PAGAMENTO CUMULADA COM COBRANÇA DE ALUGUEL E ENCARGOS. INADIMPLÊNCIA DO RÉU (LOCATÁRIO) AFASTADA POR FATO EXTINTIVO DO DIREITO DA AUTORA (LOCADORA). PROVA DOCUMENTAL IDÔNEA PRODUZIDA PELA ADMINISTRADORA DE IMÓVEL DE QUE HOUVE O PAGAMENTO DAQUELES MESES DESCRITOS NA PETIÇÃO INICIAL ELEVADOS A CONDIÇÃO DE INADIMPLIDOS. COMPROVAÇÃO. SENTENÇA REFORMADA. RECURSO PROVIDO. O réu-locatário conseguiu afastar o fato constitutivo do direito alegado pela autora-locadora de que se encontrava em atraso com o pagamento das obrigações locatícias pelos meses descritos na petição inicial. O réu, tendo pago os meses de janeiro, fevereiro e março de 2020 para a Administradora do imóvel do autor, cuja relação jurídica prevalecia nesse período, não pode ser penalizado por alegada mora, se, logo depois, a imobiliária com encargo representativo teve o negócio rescindido com o locador. Não é razoável exigir do réu outro comportamento, bem como presumir desfazimento de vínculo de mandato já mencionado se ele ocorreu depois da plena quitação efetuada de maneira regular. Tudo isso porque, no ajuizamento da presente ação, não havia que se falar em aluguel não pago. Outra impropriedade feita pela autora com o ajuizamento da demanda foi exigir o pagamento antecipado de prestação de aluguel que foi objeto de redução em 50% do valor da prestação locatícia que somente venceria em mês posterior à distribuição desta demanda.

(TJ-SP - AC: 10553504920208260100 SP 1055350-49.2020.8.26.0100, Relator: Adilson de Araujo, Data de Julgamento: 22/06/2021, 31ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 22/06/2021)

  1. Da exoneração do BIS IN IDEM na dupla cobrança de honorários.

Ademais, ainda considera-se erro in judicando o julgamento de procedência do pedido ora descrito na R. Sentença em III Conclusão, Alínea B, inciso “v) honorários advocatícios contratuais de 20% sobre o valor do débito conforme estabelecido na cláusula 6 do contrato”

Os honorários devem ser fixados pelo MM. Juiz, caso a caso, na sentença conforme preceitua o Art. 85. do CPC

Art. 85 A sentença condenará o vencido a pagar honorários ao advogado do vencedor.

§ 2o Os honorários serão fixados entre o mínimo de dez e o máximo de vinte por cento sobre o valor da condenação, do proveito econômico obtido ou, não sendo possível mensurá-lo, sobre o valor atualizado da causa, atendidos:

I - o grau de zelo do profissional;

II - o lugar de prestação do serviço;

III - a natureza e a importância da causa;

IV - o trabalho realizado pelo advogado e o tempo exigido para o seu serviço.

A pré fixação de percentual de honorários em contrato de locação, que sequer foi feito por advogado, fere o Art. 85 do CPC, uma vez que explora o grau máximo de 20% previsto no § 2 do referido artigo, sem levar em conta todos os critérios de avaliação dos incisos acima transcritos, afinal o contrato é desalinhado, não segue padrões estéticos, notoriamente que não faz menção a nenhum escritório ou advogado, sequer foi assinado por advogado.

Ademais, ao somar os honorários do contrato, mais os honorários sucumbenciais da sentença estaria cobrando-se bis in idem, uma mesma cobrança duas vezes, por um único motivo, qual seja, o ajuizamento da cobrança judicial. Ou seja, uma dupla cobrança sobre a mesma base de cálculo e pelo mesmo motivo.

APELAÇÃO CÍVEL – EMBARGOS À EXECUÇÃO – ALEGAÇÃO DE EXCESSO DE EXECUÇÃO – COBRANÇA DE DESPESAS COM NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL – IMPOSSIBILIDADE, EM RAZÃO DA EXISTÊNCIA DE CLÁUSULA PENAL – BIS IN IDEM – COBRANÇA DE HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS CONTRATUAIS – INADMISSIBILIDADE – RECURSO CONHECIDO E PROVIDO. I) Apesar da previsão contratual do pagamento das despesas que o vendedor tiver para a realização da cobrança, como para notificar extrajudicialmente a embargante/apelante, elas já estão englobadas na cláusula penal, cuja finalidade é mesmo recompor prejuízos administrativos que decorram do inadimplemento. Assim, revela-se inadmissível a cumulação, sob pena de violação do princípio do non bis in idem (proibição da dupla condenação sob o mesmo título). II) Não é cabível o pagamento de honorários advocatícios contratuais a título de perdas e danos. Precedentes do Superior Tribunal de Justiça. III) E, ainda que se tratassem de honorários advocatícios extrajudiciais, igualmente não seriam devidos. Isso porque o pagamento deste valor só será devido se restar devidamente comprovada a despesa com a contratação de advogado para a cobrança extrajudicial da dívida correlata e efetiva prestação extrajudicial de serviços privativos de advogado e a razoabilidade do valor estipulado a título de honorários extrajudiciais (STJ - REsp 1.274.629/AP, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3ª Turma, DJe 20/06/2013). Além disso, foram fixados honorários advocatícios no despacho de recebimento da inicial da execução, em 10% sobre o valor da dívida, nos termos do artigo 827, do CPC, motivo pelo qual a cobrança de honorários extrajudiciais em mais 10% oneraria demasiadamente a parte embargante. IV) Recurso conhecido e provido. (TJ-MS - AC: 08006480220218120001 MS 0800648-02.2021.8.12.0001, Relator: Des. Dorival Renato Pavan, Data de Julgamento: 24/01/2022, 3ª Câmara Cível, Data de Publicação: 26/01/2022)

Veja bem Excelência, não é justo que se pague honorários advocatícios 2x sobre o mesmo débito, visto que contrato ignora a autonomia do Magistrado da fixação dos honorários na forma do Art. 85 do CPC.

De fato, este APELANTE está ciente que deve pagar honorários sobre o valor da sua condenação, porém não é justo que tenha que fazê-lo duas vezes, sendo que o serviço de judicialização da dívida ocorre uma vez só.

Ademais, se a cláusula 6 for mantida intacta, o pagamento dos honorários no caso vai superar a margem legal permitida de 20% prevista no referido § 2º do Art. 85 do CPC, tornando-se uma cobrança excessiva sobre o débito.

“E, ainda que se tratassem de honorários advocatícios extrajudiciais, igualmente não seriam devidos. Isso porque o pagamento deste valor só será devido se restar devidamente comprovada a despesa com a contratação de advogado para a cobrança extrajudicial da dívida correlata e efetiva prestação extrajudicial de serviços privativos de advogado e a razoabilidade do valor estipulado a título de honorários extrajudiciais (STJ - REsp 1.274.629/AP, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3ª Turma, DJe 20/06/2013).”

Em conformidade com a jurisprudência do TJ/RJ:

CONTRATO DE LOCAÇÃO NÃO RESIDENCIAL. RESCISÃO. INADIMPLEMENTO DO LOCATÁRIO. HONORÁRIOS ADVOCATÍCIOS CONVENCIONAIS. INAPLICABILIDADE. MULTA MORATÓRIA. PATAMAR FIXADO. REDUÇÃO. Apelação da sentença de procedência prolatada na ação de despejo cumulada com rescisão de contrato de locação não residencial e cobrança de alugueres e encargos proposta pela recorrida, na qual a recorrente se insurge contra sua condenação ao pagamento de encargos que reputa abusivos. O inconformismo merece parcial acolhida. 1. Os honorários advocatícios convencionados na cláusula 12 do instrumento firmado não são devidos, uma vez que aplicáveis apenas em caso de purga da mora, nos termos do art. 62, inc. II, alínea d, da Lei de Locações. Essa não é a hipótese do presente feito. 2. A multa moratória ali fixada no patamar de 20% mostra-se manifestamente excessiva, devendo, pois, ser reduzida equitativamente ao patamar máximo aceito por esta Corte, nos moldes do verbete sumular nº 61. 3. A sentença merece retoque nesses aspectos. Recurso provido em parte.

(TJ-RJ - APL: 00054348220168190202, Relator: Des (a). RICARDO RODRIGUES CARDOZO, Data de Julgamento: 27/08/2019, DÉCIMA QUINTA CÂMARA CÍVEL)

Por fim, na R. Sentença o MM Juiz a quo diz:

(...) A cumulação das multas caracteriza abusividade de deve ser vedada apenas quando aplicadas em razão do mesmo fato gerador (...)

O MM Juiz afirma que no seu entendimento existe abusividade quando a multa recai duas vezes sobre o mesmo fato gerador, porém entra em contradição no seu julgamento, pois entende ser devido a cobrança de honorários pré-fixados prevista em contrato de locação, cumulada com honorários judicialmente fixados, sobre o mesmo aspecto e fato gerador que seria a judicialização da dívida.

Sendo assim, considerando que é dever do JUIZ e não do APELADO fixar honorários sobre as causas propostas em juízo, e considerando que não está comprovado nos autos nenhum ato administrativo de cobrança prévia, nem despesas para cobranças extrajudiciais, nem custos de contratação de advogado, que seja reformada a sentença para julgar improcedente o inciso “v) honorários advocatícios contratuais de 20% sobre o valor do débito conforme estabelecido na cláusula 6 do contrato”, determinando que em relação aos honorários devidos ao APELADO, serão devidos apenas o percentual de honorários de sucumbência sobre o valor do seu débito, conforme fixado na sentença, sob pena de bis in idem da cobrança, nos moldes do STJ - REsp 1.274.629/AP, Rel. Min. Nancy Andrighi, 3ª Turma, DJe 20/06/2013.

  1. Da confissão ficta do APELADO; Da Existência de Contrato verbal Prévio; Do reajuste Abusivo acima do limite legal e índices oficiais, Do ressarcimento cabível:

Excelência, conforme relatado em primeiro grau, o APELANTE teve um contrato verbal de locação com o APELADO, no período de 2013 a 2014, referente à mesma unidade imobiliária, ou seja, ele já residia lá há 12 meses quando o contrato físico lhe foi imposto a partir de outubro de 2014.

Conforme fls. 69 a 83 foram acostados aos processo os comprovantes de pagamento ocorridos em favor do APELADO em data anterior a 18/10/2014. O fato é que entre setembro de 2013 até setembro de 2014 o APELANTE pagava mensalmente o valor de R$ 1.800,00 (mil e oitocentos) reais de aluguel, fato este que não foi impugnado na réplica nem em memoriais do AUTOR; porém, a partir de outubro de 2014 o aluguel havia sido majorado para R$ 2.700,00 (dois mil e setecentos) reais mensais.

Necessário reiterar que não houve nenhuma obra de melhoramento no imóvel por parte do Senhorio APELADO, tampouco nenhum melhoramento por parte do município foi registrado naquela área, portanto, não havia nada que justificasse o aumento do preço de R$ 1.800,00 reais iniciais, para 2.700,00 reais, um aumento de 150%, está muito além daqueles que deveria ter sido praticados em outubro de 2014, de acordo com os índices oficiais.

O Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M) registrou uma variação mensal de 0,28% em Outubro de 2014. A taxa de oscilação apurada no mês anterior tinha sido de 0,20%. Nos últimos doze meses, o IGP-M acumulou um crescimento de 2,96% em relação a outubro de 2013.

Índice (Pontos)

Variação Mês Anterior (%)

Variação Mês Atual (%)

Variação Anual (%)

Variação do Ano (%)

IGP-M

549,396

0,20

0,28

2,96

2,05

https://br.advfn.com/indicadores/igpm/2014/10

Reitero que os índices oficiais de IGP-M utilizados para atualização dos contratos de locação residencial, especificamente, do reajuste oficial foi de 2,96% no acumulado de 12 meses anteriores a outubro de 2014, porém o APELADO apresentou um contrato com majoração de 150% em relação o que vinha praticando no ano anterior.

Por tanto, caso o Juízo a quo tivesse realizado a distribuição do ônus corretamente, teria aplicado a pena de confissão no APELADO, por não comparecer em audiência, mas o MM Juiz ficou omisso nesse aspecto, e por isso o julgamento de procedência foi desacertado também nesse ponto, pois aplicada a pena de confissão no APELADO, restou evidente que ele não se desemcubiu de prova por qual finalidade ele recebia dinheiro dos APELANTES, antes de outubro de 2014, claramente que era para pagamento de aluguel entre setembro de 2013 até outubro de 2014, quando o Senhorio apresentou um contrato novo (escrito).

Vale ressaltar que a DECISÃO SANEADORA de fls. 103/105 deferiu como prova oral o depoimento pessoal do AUTOR ora APELADO, sob pena de confissão. Porém o APELADO não compareceu às duas audiências designadas, conforme ata de fls. 109 e 113;

CLARAMENTE o APELANTE teve seu direito de defesa cerceado, uma vez que com AUSÊNCIA INJUSTIFICADA do APELADO nas audiências prejudicou a tomada de depoimento. Porém, o APELADO é confesso nesse aspecto.

Ora, este APELANTE desencumbiu-se do ônus de provar a existência de um contrato verbal prévio, existente entre as partes referente o período de setembro 2013 a outubro 2014, pois trouxe aos autos os comprovantes de pagamento, fls. 69 a 85, que representam 12 meses de aluguéis, em favor do Apelado, que obviamente dizem respeito a locação.

Necessário esclarecer que este ponto foi ventilado pela defesa desde a contestação fls 35 a 49, inclusive que os pagamento eram feitos separadamente, conforme o costume havido entre as partes, e por isso em relação ao pagamentos aplicava-se ao caso o código civil:

Código Civil: Art. 308. O pagamento deve ser feito ao credor ou a quem de direito o represente, sob pena de só valer depois de por ele ratificado, ou tanto quanto reverter em seu proveito.

Os argumentos apresentados na contestação não foram refutado na Réplica de fl. 90, e além do apelado não impugnar diretamente nenhum argumento, nem documentos trazidos como prova da contestação, insta salientar que ele não negou já ter recebido valores referentes a setembro de 2013 a outubro de 2014, nem negou a existência de um contrato verbal de locação referente ao período supra citado.

Logo o APELADO entra em contradição afirmando que só teria recebido R$ 800,00 desde outubro de 2014 até 26 de fevereiro de 2015, e foi desmascarado pelo Juízo a quo, na sentença, sendo reconhecido pagamentos em favor do Autor Apelado, entre outubro de 2014 a 15 de fevereiro de 2015, pois ele já teria recebido dos APELANTES o valor de R$ 8.310,00 (oito mil trezentos e dez) reais.

Ressalto que se os pagamentos feitos de forma espaçada relativos a outubro de 2014 até fevereiro de 2015 foram aceitos e valorados pelo Magistrado, os pagamento de setembro de 2013 até outubro de 2014 também devem ser valorados da mesma forma. (mesma prova, mesmo peso e medida no julgamento)

A sentença que distribui mal o ônus da prova, e ainda, deixa de aplicar penalidade de confissão quando é cabível, para sobrepujar o argumento da petição inicial, já eivada de inverdades, comete erro in judicando.

Excelência, o erro in judicando da sentença nesse ponto do mérito reside no fato de que o APELANTE trouxe indícios e comprovantes de que tinha relação de locação pretérita a 2014 com o APELADO, o que não foi reconhecida na sentença, porém o ônus da prova de informar para qual finalidade recebia dinheiro dos APELANTES antes de outubro de 2014, esse ônus era do APELADO e ele não se desemcumbiu.

O MM. JUIZ disse assim na sentença: (...) (nem mesmo os comprovantes de pagamento juntados pelo requerido, visto que que indicam valores e datas de pagamento aleatórios) (...)

Afinal, conforme páginas 69 e seguintes, o APELANTE vinha depositando valores na conta do APELADO, sendo que o comprovante mais antigo dessa listagem data de 17/09/2013, às fls. 74. e vem preenchendo diversos depósitos por mês até outubro de 2014.

Então se os comprovantes de Fls. 56 a 68 serviram para confirmar os pagamentos havidos entre outubro de 2014 a fevereiro de 2015, conforme ressaltado na Sentença, então, os demais pagamentos apresentados na sequência de fls 69 a 85 também têm o mesmo peso como prova e devem servir para comprovar os pagamento ocorridos em favor do APELADO nesse entre setembro de 2013 a outubro de 2014.

Portanto, para concluir esse ponto do mérito, ressalta-se que vindo a recair sobre o APELADO a pena de confissão ainda que ficta, resta demonstrado que ele não se desemcumbiu de provar que já tinha uma relação verbal locatícia HÁ 12 MESES com o APELANTE, E QUE em decorrência disso, deveria seguir os padrões oficiais para majoração do reajuste do valor do aluguel EM OUTUBRO 2014 e seguintes

Logo, foi indevida a prática de reajuste do contrato em 150%, sendo que o valor do aluguel inicialmente era de R$ 1800,00 reais, e após outubro de 2014 disparou para R$ 2700,00 reais sem qualquer melhoria interna ou externa que justificasse o aumento, e ainda, em total desrespeito ao IGP-M oficial (2,96%), acumulado naquele período.

Na peça de contestação fls. 44 esse causídico demonstra matematicamente que se o valor do aluguel tivesse seguido o índice oficial do IGP-M, o reajuste do aluguel teria elevado o preço de R$ 1.800,00 em SET/2014 para R$ 1.996,00 em OUT/2014. Ou seja, se considerarmos o valores do crédito do APELADO incidindo reajustes adequados, sem abusos nem exorbitâncias, chegamos a conclusão que os APELANTES deveriam ser ressarcidos em 05 (cinco) parcelas de R$ 616,00 (seiscentos e dezesseis reais), uma vez que pagaram a mais entre outubro de 2014 até fevereiro de 2015, já que o aluguel cobrado neste período foi de R$ 2.700,00 reais mensais.

E quanto o valor do aluguel anterior ser de R$ 1.800,00 reais, é uma matéria de fato que não foi impugnada pelo AUTOR em réplica, nem em memoriais.

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - CERCEAMENTO DE DEFESA - INOCORRÊNCIA - NÃO COMPARECIMENTO DO RÉU À AUDIÊNCIA DE INSTRUÇÃO E JULGAMENTO - CONFISSÃO FICTA - CONTRATO DE LOCAÇÃO - AJUSTE VERBAL - POSSIBILIDADE - PROVA DO PAGAMENTO DOS ALUGUÉIS - INEXISTÊNCIA - JUROS DE MORA E CORREÇÃO MONETÁRIA - TERMO INICIAL - VENCIMENTO DE CADA PARCELA. - O Julgador é o destinatário das provas, cabendo a ele determinar a produção daquelas consideradas indispensáveis à formação do seu livre convencimento e indeferir as que julgar desnecessárias ou protelatórias - O não comparecimento do Réu à Audiência de Instrução e Julgamento acarreta a sua confissão ficta (art. 385, § 1º, do CPC), cujo valor probante deve ser aquilatado à luz dos demais elementos trazidos aos autos - Locação é o contrato pelo qual uma pessoa se obriga a ceder temporariamente o uso e o gozo de uma coisa não fungível, mediante certa remuneração. Demais disso, o pacto locatício prescinde da forma escrita, inexistindo na legislação de regência óbice ao seu ajuste verbal - Sobre o Réu recai o ônus de comprovar o pagamento dos aluguéis, posto tratar-se de fato extintivo do direito da Autora (art. 373, II, do CPC)- No tocante ao termo inicial da correção monetária, deve-se salientar que a orientação jurisprudencial do Superior Tribunal de Justiça é no sentido da sua aplicação ampla, de sorte que deve incidir a atualização desde o vencimento de cada parcela, para coibir o enriquecimento sem causa do Réu - Sendo a mora ex re e líquida, ou apurável por simples cálculo, o termo inicial dos juros de mora coincide com a data de vencimento de cada obrigação inadimplida.

(TJ-MG - AC: 10079120684125001 MG, Relator: Roberto Vasconcellos, Data de Julgamento: 12/09/2019, Data de Publicação: 24/09/2019)

  1. Da Preferência Legal nos Julgamentos - APELADO IDOSO

Ademais, o APELADO é idoso, possui 63 anos em 2022, posto que é nascido no ano de 1959, conforme CNH de fls. 10. Logo, tem o direito de ter seu caso julgado na ordem das preferências legais, considerando o CPC e o Estatuto do Idoso.

  1. Dos Honorários de Sucumbência em 2º Grau

Por fim, diante de todos os esforços deste causídico em mostrar constantemente a verdade nos autos, desde o princípio, enfrentando todas as questões de mérito, para reduzir ao máximo os abusos cometidos pelo Senhorio em cobranças exorbitantes, demonstrando profissionalismo e alto grau de zelo, requer seja os honorários ora julgados procedentes em favor do advogado do APELANTE majorados para 20%, mantendo-se a base de cálculo fixado na sentença, ou seja, o valor atualizado da causa.

Já quanto aos Honorários do Advogado do APELADO, pensamos que devem ser reduzidos, uma vez que o causídico ajuizou demanda com cobrança excessiva, não apresentou argumentos nem impugnações adequadamente em réplica, apresentou uma cópia da réplica em seus memoriais, e não trouxe esclarecimentos em audiência que pudessem sanar o feito em tempo mais hábil. Dessarte, o zelo na execução da ação não foi devidamente demonstrado

  1. DA AUSÊNCIA DE INTIMAÇÃO PESSOAL DO AUTOR PARA COMPARECER EM AUDIÊNCIA PARA QUAL FOI DESIGNADA DEPOIMENTO PESSOAL SOB PENA DE CONFISSÃO DEVIDO A FALTA DE ATUALIZAÇÃO DO SEU ENDEREÇO NOS AUTOS.

A decisão saneadora de fls. 103/105 determinou a designação de audiência de instrução para colher o depoimento pessoal do Autor Apelado sob pena de confissão.

Entretanto o Autor não foi localizado no endereço que forneceu na inicial, conforme certidão de mandado fls. 108. E não compareceu para audiência de fls. 109.

Foi determinado que o AUTOR atualizasse seu endereço nos autos às fls. 209 conforme publicação de fls.110.

Em seguida foi certificado no autos a ausência de manifestação do AUTOR APELADO fls. 111.

Por conseguinte o apelado não compareceu na audiência de fls. 113.

O autor deu causa à pena de confissão ficta sobre seu depoimento pessoal.

EMENTA: APELAÇÃO CÍVEL - AÇÃO DE COBRANÇA - INTIMAÇÃO DA PARTE PARA DEPOIMENTO PESSOAL - ALTERAÇÃO DE ENDEREÇO - AUSÊNCIA DE COMUNICAÇÃO - INTIMAÇÃO VÁLIDA - PENA DE CONFISSÃO - PRESUNÇÃO RELATIVA DE VERACIDADE - CONTRATO DE TRANSPORTE VERBAL - AUSÊNCIA DE PROVA - ÔNUS DA PROVA - ART. 373, I, DO CPC. - A ausência em audiência para qual a parte foi intimada pessoalmente para prestar depoimento impõe a aplicação da pena de confissão ficta, salvo se devidamente justificada - É dever da parte manter seu endereço atualizado nos autos, sob pena de ser considerada válida a intimação feita no endereço em que foi citada - A presunção de veracidade dos fatos alegados pela parte contrária em razão da pena de confesso é relativa - O contrato verbal é válido desde que cumpra os requisitos do art. 104 do CC, podendo se provar por testemunhas, documentos, perícias, ou qualquer outro meio probatório admitido no direito.

(TJ-MG - AC: 10123110036639001 Capelinha, Relator: Pedro Aleixo, Data de Julgamento: 28/10/2020, Câmaras Cíveis / 16ª CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 06/11/2020)

  1. Da Manutenção Parcial da Sentença:

Considera-se irretocável a R. Sentença quanto à improcedência do pedido de indenização por danos morais em favor do Autor APELADO, e requer sua manutenção pelos próprios fundamentos.

DOS PEDIDOS

Considerando que o APELANTE terá seus pedidos analisados e deferidos, de modo que esta apelação seja recebida no seu duplo efeito Suspensivo e Devolutivo, além de conhecida e provida, para:

  1. Conferir preferência legal a estes autos para o julgamento e, fixando-se o tag de IDOSO na capa dos autos.

  2. PRELIMINARMENTE Caso Vossa Excelência entenda que não se aplica a pena de confissão ficta sobre o APELADO para reconhecer a existência de prévio contrato de locação verbal, entre setembro de 2013 a outubro de 2014, então, determine a nulidade da sentença por cerceamento de defesa provocado pelo AUTOR em vista da sua ausência em audiências designadas especificamente para colher seu depoimento pessoal sob pena de confissão, sendo assim, caso de cerceamento da defesa e violação do devido processo legal, uma vez que o AUTOR, tem o dever de colaborar com o processo, de dizer a verdade, logo, ele dá causa a referida nulidade de cerceamento da defesa do REQUERIDO, a sua ausência injustificada em audiência inibe a possibilidade de produção da prova.

  3. Reconheça que é dever do AUTOR manter seu endereço atualizado e aplique a pena de confissão ficta por ausência em audiência de instrução designada para colher seu depoimento pessoal sob pena de confissão.

  4. Notadamente que é aplicável ao caso a pena prevista no Art. 940 do CC em face do APELADO, uma vez que ele demandou judicialmente por dívida já paga, devendo ser expressamente condenado ao pagamento do dobro do valor cobrado indevidamente, sendo que o valor cobrado indevidamente, é de R$ 8.310,00 (oito mil trezentos e dez reais), logo o dobro perfaz a soma de R$ 16.620,00 (dezesseis mil seiscentos e vinte reais), que deverá ser pago em favor deste APELANTE, com juros e correção desde a citação.

  5. Fixar pena de multa por litigância de má-fé nos termos do Art 80 inc, I, II e III do CPC, no patamar mínimo de 5% do valor da causa.

  6. Reconhecer, com base na certidão de casamento das partes em anexo, que aplica-se a jurisprudência, que diz: “O fato de a pessoa jurídica responsável por explorar a atividade econômica ter como única sócia o cônjuge do autor, não caracteriza sublocação.” (TJ-RJ - APL: 00008792120158190052, Relator: Des (a). MÔNICA DE FARIA SARDAS, Data de Julgamento: 12/08/2021, VIGÉSIMA SEGUNDA CÂMARA CÍVEL, Data de Publicação: 13/08/2021) Determinando a reforma da sentença que reconheceu sublocação entre cônjuges.

  7. Reformar a Sentença para não condenar o APELANTE na multa de 3 vezes o valor do aluguel, uma vez que não haveria infração pela sublocação nos termos acima.

  8. Reformar a Sentença para remover a dupla cobrança de honorários advocatícios sobre a dívida, conforme fundamentação acima, e manter apenas os honorários advocatícios fixados pelo Juiz com base no art. 85 do CPC, evitando-se cobrança com bis in idem.

  9. Reformar a sentença para determinar a redução dos honorários sucumbenciais fixados em favor do Advogado do APELADO, visto que o causídico ajuizou demanda com cobrança excessiva, não apresentou argumentos verdadeiros na inicial, nem impugnações em réplica dos fatos contra-atacados, não impugnou os comprovantes de pagamento apresentados, e apresentou uma cópia da réplica em seus memoriais, não trazendo esclarecimentos em audiência que pudessem sanar o feito em tempo mais hábil.

  10. Requer que os Honorários do Advogado do APELANTE sejam majorados para 20% sobre o valor da causa atualizada, diante de todos os esforços deste causídico em mostrar constantemente a verdade nos autos, desde o princípio, enfrentando todas as questões de mérito, para reduzir ao máximo os abusos cometidos pelo Senhorio em cobranças exorbitantes, demonstrando profissionalismo e alto grau de zelo.

  11. Reconhecer que o APELADO é CONFESSO quanto a seu depoimento pessoal, e reconhecer que existem 12 meses de comprovantes de pagamento desde setembro e 2013 até outubro de 2014, fazendo-se presumir que se trata de pagamento de aluguéis; uma vez que não foi impugnado em réplica e nem em memoriais.

  12. E, por consequência, reconhecer que o APELADO reajustou o valor do aluguel ao arrepio da lei e do reajuste oficial do período, o IGP-M de 2,96%. Fazendo o preço do aluguel saltar de R$ 1.800,00 reais mensais para R$ 2.700,00 reais mensais, ou seja, um aumento ilegal de 150% (cento e cinquenta por cento) a partir de outubro de 2014.

  13. Determinar o Ressarcimento do valor de 05 (cinco) parcelas de R$ 616,00 (seiscentos e dezesseis reais) em favor do APELANTES, com juros e correção, como recomposição pelo reajuste indevidamente praticado pelo APELADO, e por terem os APELANTES pago valor maior do que o oficialmente justo, nos meses de outubro de 2014 a fevereiro de 2015.

  14. Reconhecer o débito real existente por parte do APELANTE até 15 de fevereiro de 2015, nos dias que antecederam o ajuizamento da ação em tela, eram somente R$ 1.690,00 reais de aluguel, e R$ 259,64 relativos a taxa de energia e água, e que não existe nos autos comprovantes de notificação extrajudicial de cobrança, ou seja, não há constatação da mora, além disso o débito pequeno, que não aduz uma INADIMPLÊNCIA, e simbolizava um mero atraso do APELANTE, já que os débitos eram contemporâneos a FEVEREIRO de 2015 e ;

  15. Reconhecer CONSEQUENTEMENTE que é indevida a denúncia vazia e a rescisão por parte do APELADO, que solicitou o rompimento do contrato em FEVEREIRO DE 2015 antes de completar 12 meses de locação, e determinou que os APELANTES deixassem o imóvel, devendo-se reformar a sentença para determinar que o APELADO pague a multa contratual de 3 alugueis em favor do APELANTE por romper o contrato antecipadamente, infringindo a cláusula 14 e o Art. 4º da Lei de locação.

  16. Consequentemente, condenar o APELADO na multa de (03) três vezes o valor do aluguel, por rescisão antecipada do contrato de locação firmado em outubro de 2014.

  17. Requer, por fim, a condenação do Apelado ao ressarcimento das custas pagas pelo APELANTE, pelo princípio da causalidade.

Termos em que pede deferimento,

Vitória/ES, em 28 de março de 2015.

Dr Rogger Carvalho Reis

OAB/ES 20.672

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